Introduction
En introduction, je vais vous raconter l’acquisition de mon premier bien en 2009.
Tout commença en 2006, je souhaitais investir dans un quartier résidentiel privé de standing qui ne possédait que très peu de bien à la vente.
Malheureusement, avec mon salaire moyen de technicien, même en empruntant à plusieurs, les prix dans le secteur n’étaient pas du tout pour ceux de mon statut social.
Loin de me démonter, j’ai alors mené mon enquête en commençant, et même si c’était au-dessus de mes moyens, par louer une maison F4 de 120m2 avec chambre parentale et un beau jardin de 600m2 .
Pour ajouter de la crédibilité à ce nouveau faux statut, et par un jeu bien ficelé j’ai réussi à acheter à crédit une très belle voiture de sport. Car oui les apparences comptent dans les affaires !
A ce moment là, mon surendettement atteignait les 76.67% !!! Mais malgré les fin de mois parfois difficiles, nous y arrivons, avec ma femme et mes 3 enfants, à nous en sortir grâce des activités supplémentaires sur internet.
La priorité restait tout de même le bien être de nos enfants et ensuite l’objectif d’investissement immobilier dans le secteur.
Puis, à force d’y passer du temps, en famille, avec les voisins, dans le quartier, dans les commerces alentour, nous avons fini par entendre qu’ une maison était sur le point d’être vendue à un prix très intéressant.
Nous avons ainsi contacté directement la propriétaire avec qui nous avons pu négocier un prix à 30% sous le prix du marché !
Le bien est un F4 avec les mêmes caractéristiques mais avec un terrain de 750m2 avec des mensualités beaucoup plus abordables et avec un rapport locatif de 8,5%.
En 2022, malgré la crise mondiale, ma plus value à la revente se situe dans les 15%.
Pour réussir dans ce domaine, les investigations et la patience sont les clés de l’investissement immobilier.
Les avantages de l'immobilier
L’investissement immobilier présente de nombreux avantages par rapport à d’autres.
Tout d’abord, il s’agit d’un actif tangible que vous pouvez voir et toucher.
Vous avez également plus de contrôle sur les biens immobiliers que sur les actions ou d’autres investissements.
Par exemple, vous pouvez choisir de rénover et d’améliorer votre propriété, ce qui peut en augmenter la valeur.
Vous pouvez également choisir de louer votre bien et d’en tirer un revenu.
En outre, les valeurs immobilières ont tendance à être beaucoup plus stables que les cours des actions, qui peuvent fluctuer rapidement.
Par conséquent, investir dans l’immobilier peut vous procurer un retour sur investissement plus stable et plus prévisible.
Pourquoi l'immobilier reste un investissement sûr ?
Malgré les hauts et les bas du marché immobilier, l’immobilier reste l’un des investissements les plus sûrs que vous puissiez faire.
D’une part, il s’agit d’un actif physique qui ne peut être anéanti par un changement soudain du marché boursier ou une baisse de la valeur du dollar.
Et contrairement à d’autres investissements, l’immobilier offre un rendement tangible sous la forme de revenus locatifs ou de gains en capital provenant de l’appréciation.
Même lorsque les prix sont bas, vous êtes toujours en mesure de générer des revenus de votre propriété.
C’est pourquoi les investisseurs avisés conservent toujours une partie de leur portefeuille dans l’immobilier, qui reste l’un des moyens les plus sûrs d’accroître votre patrimoine.
Comment choisir son quartier et son bien immobilier
Choisir le bon quartier et la bonne propriété est une étape cruciale pour s’assurer que vous serez heureux avec votre maison pour les années à venir.
Il y a un certain nombre de facteurs à prendre en compte, notamment la proximité des commodités, le taux de criminalité, la qualité des écoles et l’ambiance générale du quartier.
Il est également important de se demander si la propriété est située dans une zone sûre et stable.
Une fois que vous avez limité votre recherche à quelques quartiers potentiels, il est important de prendre le temps d’explorer chacun d’entre eux.
C’est la clé de l’investissement immobilier. Il faut d’abord étudier convenablement la zone que vous aurez choisie afin d’en connaître les moindres recoins avant d’y investir.
Faites-y un footing avec votre animal de compagnie, discutez avec les commerçants du coin et observez toutes les ventes en cours dans le quartier.
C’est comme cela que vous trouverez la VRAIE affaire et non sur des sites de vente sur internet, ni dans les agences immobilières.
Si vous voyez une bonne affaire sur internet, c’est que ce n’est pas une bonne affaire puisqu’elle y est encore !
Pour toute bonne affaire, les professionnels et les chasseurs immobilier se servent en premier et les annonces qui paraissent sont des affaires qui leur sont moins intéressantes.
Alors c’est à vous de prendre les devant en repérant les bonnes affaires avant qu’elles n’apparaissent et y faire l’investissement de votre vie !
Quels sont les risques à prendre en compte ?
L’investissement immobilier comporte une certaine part de risque. Le risque le plus évident est que le bien immobilier puisse perdre de la valeur.
Cela peut se produire si les conditions du marché local changent ou si le bien n’est pas correctement entretenu.
Toutefois, si vous perdez plus que votre investissement initial, c’est que vous avez acheté bien trop cher dès le départ !
Un autre risque est que le locataire endommage le bien ou cesse de payer le loyer.
Cela pourrait entraîner une perte financière pour l’investisseur. Mais il y a des solutions pour ce protéger de cela.
Enfin, il y a toujours la possibilité que le bien ne se vende pas lorsque l’investisseur souhaite le vendre.
Tout comme l’achat, la vente doit être pensée de manière à en profiter un maximum et non pas pour un besoin immédiat. Quand il y a peu de biens en concurrence et quand le marché est stable ou en hausse.
Ce ne sont là que quelques-uns des risques à prendre en compte lorsqu’on envisage un investissement immobilier.
Cependant, comme indiqué précédemment, avec une préparation et des recherches soigneuses, ces risques peuvent être minimisés.
Investir dans l'immobilier pour se constituer un patrimoine
Quoi que l’on dise investir dans l’immobilier permet de se construire un patrimoine durable et ce, indépendamment de toute crise.
Avez-vous déjà payé des loyers moins chers que les années précédentes ?
Saviez vous que les loyers en France ont connu une croissance ininterrompue qui a été multipliée par 2,6 en 36 ans ?
Pour les plus sceptiques, je vous invite à vérifier les chiffres disponibles sur le site de l’INSEE.
Évidemment, investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine est une bonne chose, à condition de ne pas se précipiter.
Il faut surtout acheter au prix le plus bas du marché pour qu’en cas de coup dur, vous puissiez revendre une partie de votre patrimoine.
Alors quoi de mieux pour investir en cas de crise !? Les coups durs pour certains sont une occasion en or pour d’autres. C’est la dure loi des affaires !
Quand on est dans une période plutôt de croissance économique stable pour le pays, c’est aussi possible. Mais vos gains potentiels et vos plus values à la revente en seront moindre.
Les différents types d'investissements immobiliers,
La SCPI
Le crowdfunding
Il s’agit d’un investissement immobilier participatif dont le retour sur investissement se situe entre 8% et 10%.
Le but étant de financer aux côtés de promoteurs immobiliers sélectionnés avec soins pour réaliser des opérations immobilières.
Une fois l’opération réalisée, vous pourrez récupérer votre mise, déduction faite des intérêts.
Ce genre d’investissement est plutôt à risque même si toute la toile vous explique que c’est sur est réglementé.
Construire un bien en espérant faire du profit à terme comme la promotion est très dépendante de la croissance économique.
Si une crise économique se profile, vos espoirs de gains en sont réduits.
Il est plutôt conseillé d’investir avec des fonds qui ne risquent pas de vous mettre sur la paille.
Le locatif longue durée
Le locatif longue durée est l’investissement préféré par la plupart des investisseurs immobiliers. Cela veut également dire énormément de concurrence avec énormément de budgets différents.
Le rapport locatif dépendra de la région et de la ville où se situe le bien mais retenez qu’un bon rapport locatif se situe entre 5% et 10%.
Dans un premier investissement, ne cherchez pas absolument à avoir un rapport locatif élevé mais plutôt un bien sûr.
D’une part pour assurer votre créancier, en lui montrant que vous faites des investissements réfléchis,
Et pour vous mettre en confiance d’autre part, car pour le premier achat, il y a toujours des choses auxquelles nous n’avons pas pensé et qu’il faut régler.
Le locatif saisonnier
Le locatif saisonnier peut être très rentable mais les conditions à remplir sont extrêmement nombreuses. Situation géographique, logement avec vue, réglementation contraignante, investissements lourds, etc…
Ce type d’investissement n’est pas conseillé pour les débutants en investissement immobilier.
Le professionnel
Cet investissement, peu connu des particuliers peut s’avérer très intéressant, avec des rendement autour de 10% et il s’agit d’un marché qui n’est pas près de s’essouffler.
Par ailleurs, pour ceux qui possèdent une société et paient un loyer, pourquoi ne pas investir personnellement dans un local professionnel et y installer votre entreprise, laquelle vous versera des loyers ?
Conclusion
Pour résumer, l’immobilier sera toujours un investissement sûr, à condition de respecter certaines règles de base.
Le mot d’ordre est : Achetez quand vous trouvez des affaires en or et vendez quand le marché vous est profitable !
N’ayez aucune crainte des périodes de crise économique ou de récession ! Elles sont une aubaine pour les investisseurs immobiliers.
Ensuite, même si aucun investissement n’est sans risque, préférez au début ceux dont vous avez la maîtrise comme l’achat d’immobilier pour du locatif longue durée ou la revente d’un bien si vous pouvez obtenir un cash-flow important.
Enfin, diversifiez vos investissements avec des risques plus élevés car plus c risqué plus cela peut vous rapporter. Mais attention ! Uniquement si vous êtes prêt à prendre votre mise, sinon renoncez !
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Jean-Christophe SANITA est un entrepreneur et infopreneur depuis plus de 20 ans. Il accorde son temps libre à aider ceux qui souhaitent se lancer dans l’entreprenariat.
